دراسة جدوى مشروع بناء فلل

دراسة جدوى مشروع بناء فلل. إذا كنت تفكر في الاستثمار في مجال العقارات في السعودية، فأفضل الأفكار الآن هي بناء الفلل للإيجار أو للبيع.

فمن المعروف أن الاستثمار العقاري من أفضل أنواع الاستثمارات، وأن العقارات تشبه الذهب حيث تحافظ على قيمة رأس المال.

في هذه المقالة، سأضع بين يديك دراسة جدوى أولية لمشروع بناء 3 فلل وبيعها بدون تشطيب أو فرش.

مميزات مشروع بناء فلل للإيجار أو للبيع في السعودية

وقبل أن نبدأ في الاطلاع على دراسة جدوى مشروع بناء فلل، تعال نرى مميزات هذا المشروع في السعودية، وأولها الطلب العالي والمستمر على السكن.

وهذا يعود إلى عدد السكان المتزايد بشكل مستمر، هذا بجانب ارتفاع مستوى المعيشة والأجور العالية للفرد والأسرة السعودية.

ثم إن رؤية 2030 تتضمن خطط لتحسين جودة الحياة، وزيادة نسبة التملك للمواطنين، وهذا يدفع إلى زيادة الاستثمارات في قطاع العقارات.

كما يعتبر مجال العقارات من القطاعات الآمنة نسبيًا للاستثمار، فالفلل سواء كانت للإيجار أو للبيع توفر عائد مالي عالي للمستثمرين.

وكذلك لأن العقارت بشكل عام تحتفظ بقيمتها مع مرور الزمن، بل وتزيد قيمتها مع التقدم في البنية التحتية والتطور العمراني.

هذا بجانب أن الفلل عادة ما توفر مستوى عالي من الخصوصية مقارنة مع الشقق، بالإضافة إلى المساحة الأكبر التي تناسب العائلات المكونة من عدد كبير من الأفراد.

ويفضل الكثير من السعوديين اليوم العيش في فلل مستقلة بدلًا من الشقق، وذلك لرغبتهم في الحصول على مساحة خاصة بهم وحديقة لأطفالهم، بالإضافة إلى تفضيلهم للخصوصية والهدوء.

دراسة جدوى مشروع بناء فلل القانونية

أما بالنسبة للشروط والمتطلبات القانونية والتنظيمية لمشروع بناء الفلل في السعودية، فهي تبدأ بشرط الحصول على رخصة بناء من البلدية قبل البدء في أي خطوة.

هذا بجانب تقديم مخطط المشروع، ودراسة الجدوى، وسند ملكية الأرض، وغيرها من المستندات اللازمة.

ويجب عليك الالتزام بالاشتراطات الفنية والمعمارية والإنشائية المحددة في كود البناء السعودي.

ومن المهم الحصول على ترخيص أو موافقة للحفر قبل البدء في حفر الأساسات، وتراخيص لتوصيل الكهرباء والمياه والصرف الصحي وتوصيلات الغاز الطبيعي.

مع الأخذ في الاعتبار نسبة البناء والمسافات الإلزامية بين المبنى وحدود الأرض من جميع الجهات، والارتفات المسموح بها في المنطقة المحددة.

ولهذا سيكون عليك التعامل مع البلدية ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان والهيئة السعودية للمهندسين.

كود البناء السعودي

وعند الاطلاع على كود البناء السعودي الخاص بالأبنية السكنية وبالأخص الفلل، ستجد أنه يشترط أن تكون الأساسات قوية ومناسبة لنوع التربة وللأحمال المتوقعة.

هذا ويجب تصميم الجدران والأعمدة لتستطيع تحمل الأوزان والحمل الرأسي والأفقي، مع مراعاة عوامل السلامة ضد الزلازل.

ثم يشترط أن تكون الأسقف مصممة لتحمل الوزن الميت والحي، وتوفير العزل الحراري والصوتي المناسب.

مع شرط استخدام مواد بناء معتمدة ومطابقة للمواصفات القياسية.

وكذلك يجب أن تكون التمديدات الكهربائية مصممة ومركبة بطريقة تضمن سلامة الاستخدام وتمنع حدوث الحرائق.

مع توفير نظام تأريض فعال لحماية المبنى من الصواعق والتفريغ الكهربائي.

ويشترط تركيب أجهزة إنذار الحريق في المواقع المناسبة لضمان الكشف المبكر ومكافحة الحريق بسرعة وكفاءة.

ومن المهم أن لا يقل ارتفاع الطابق الواحد عن 2.7 متر لضمان التهوية والإضاءة المثالية.

هذا ويجب أن تكون الأبواب والنوافذ مصممة ومركبة بشكل يضمن العزل الحراري والصوتي.

طرق تشغيل مشروع بناء فلل وبيعها

هذا وقد وضحت دراسة جدوى مشروع بناء فلل الطرق التي يمكنك من خلالها تشغيل المشروع، وأولها البيع المباشر.

حيث يمكنك بيع الفلل قبل أو أثناء البناء بأسعار مخفضة لجذب المشترين وتحقيق سيولة مالية مبكرة، وهذا يسمى بالبيع على الورق.

وكذلك تستطيع بيعها بعد الإنتهاء من البناء والتجهيز بسعر أعلى.

وينصح البعض لضمان الربحية الجيدة من هذا المشروع أن يتم بيع الفلل على العضم، أي بدون تشطيبات، وهذا يحميك من النصب ويغنيك عن التعامل مع الفنيين.

ومن أفضل طرق تشغيل المشروع هو التأجير بعد البناء، ويمكنك تأجيرها لفترات طويلة الأجل أو قصيرة الأجل أو تأجيرها مفروشة.

وينصح أيضًا باستهداف السفارات والشركات العملاقة والمشهورة والتي تبحث عن مقرات لها، فهم يختارون الفيلات الراقية والفاخرة.

موقع مشروع بناء الفلل

وعند البحث عن مكان لبناء الفلل، يجب عليك اختيار منطقة قريبة من الخدمات الأساسية، مثل المدارس والمستشفيات ومراكز التسوق والمرافق الترفيهية.

وبالتالي تزيد جاذبية الفلل للمشترين والمستأجرين.

ويجب أن يكون الموقع سهل الوصول إليه من الطرق الرئيسية ووسائل النقل العامة، مما يسهل على السكان التنقل والوصول بأي طريقة.

وحاول أن تبحث عن مكان هادئ وآمن وبعيد عن مصادر الضوضاء والتلوث والمناطق الصناعية، وهذا لتوفير بيئة سكنية مريحة وجذابة.

ويفضل أن يطل الموقع على مناظر طبيعية أو مساحات خضراء، مع القرب من المشاريع التنموية الكبرى، مثل الجامعات والمجمعات التجارية.

ثم يشترط أن يكون الموقع مزود بالخدمات الأساسية، مثل الكهرباء والماء والصرف الصحي والاتصالات.

ما هي حدود مساحات الفلل؟

كما أكدت دراسة جدوى مشروع بناء فلل في السعودية أن الاشتراطات الخاصة بمساحات الفلل يتم تصنيفها حسب المناطق السكنية (أ – ب – ج)، وهي تتراوح ما بين 250 و 1000 متر مربع.

والمناطق أ هي المناطق ذات الكثافة السكانية العالية وعادة ما تكون وسط المدن أو بالقرب منها، ونسبة المباني فيها تكون 60% من إجمالي قطعة الأرض.

أما المناطق ب فهي المناطق ذات الكثافة السكانية المتوسطة، وعادةً ما تكون في الأحياء السكنية التي تم تخطيطها، ونسبة البناء فيها تكون 50% من إجمالي قطعة الأرض.

وأخيرًا المناطق ج، وهي المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة، وتكون في الضواحي، ونسبة البناء فيها 40% من إجمالي مساحة الأرض.

والإرتدادات أو المسافات الإلزامية التي يجب تركها بين المبنى وحدود الأرض من جميع الجهات للفئة أ تكون 3 متر من الأمام والخلف، و 1.5 متر من الجانبين.

وللفئة ب تكون 4 أمتار من الأمام والخلف و 2 متر من الجانبين.

أما الفئة ج تكون 5 أمتار من الأمام والخلف و 2.5 متر من الجانبين.

دراسة جدوى مشروع بناء فلل الفنية

ولضمان بناء فلل جذابة وعصرية، يجب عليك تقسيم الفيلات إلى غرف نوم وصالات ومطابخ وحمامات، مع مراعاة الخصوصية.

ثم تحديد مساحات الغرف مع توفير مساحات واسعة ومريحة، خاصة في غرف المعيشة والنوم.

وكذلك يجب تصميم واجهات الفلل الخارجية بشكل جذاب وعصري، مع استخدام مواد ذات جودة عالية ومتانة فائقة.

والتأكد من أن الحدائق الخارجية مصممة باحترافية، مع توفير مساحات للجلوس والاسترخاء والترفيه.

وبحسب الميزانية يتم إضافة حمامات سباحة داخلية مغطاة.

ثم من المهم توفير مساحات مناسبة لوقوف السيارات الخاصة بسكان الفلل، ويتم تحديد المساحة بناء على المساحة الإجمالية للفيلا.

خطوات بناء الفلل

وتبدأ عملية بناء الفلل بالتخطيط والتصميم، وفي هذه المرحلة يجب عليك تحديد الهدف من المشروع، هل هو للبيع أم للتأجير، مع تحديد الفئة المستهدفة من العملاء.

ثم الاستعانة بمهندس معماري لتصميم الفيلا، ومراعاة الاشتراطات الفنية.

وبعد ذلك تقوم بتقديم المخططات والتصميمات للجهات المختصة للحصول على ترخيص البناء.

وفي الخطوة التالية تقوم بالتعاقد مع مقاول أو شركة تطوير عقاري، لتتم تسوية الأرض وإزالة العوائق، وتوفير المواد والمعدات.

وبعدها تبدأ عملية حفر الأساسات وصب الخرسانة وبناء الأعمدة والجدران ثم بناء الأسقف.

ومن ثم يتم تركيب الأبواب والنوافذ الخارجية، وطلاء الواجهات، وتنسيق الحدائق والمناطق الخارجية.

وبعدها يتم تمديد الأسلاك الكهربائية ووصلات المياه والصرف الصحي والغاز، ويمكنك التوقف عند هذا الحد وبيع الفيلات.

أما في حالة استهداف تشطيب الفيلات، فمن المهم تركيب الأرضيات وطلاء الجدران وتركيب التشطيبات الكهربائية من مقابس وأزرار ومخارج.

التسويق للفلل بعد البناء

وفي الدراسة التسويقية في دراسة جدوى مشروع بناء فلل في السعودية، ستجد أنه من المهم إعداد مواد تسويقية احترافية، مثل الكتبيات أو البروشورات لعرض تصميم الفلل ومميزاتها.

مع إنشاء صفحات على وسائل التواصل الاجتماعي، ونشر إعلانات مستهدفة.

ومن المهم أن تعتمد على سماسرة العقارات، فهم يعرفون كيفية التسويق للفيلات باحترافية.

وكذلك يجب عليك نشر إعلانات على منصات التأجير الإلكترونية الشهيرة في السعودية، مثل بيوت.

دراسة جدوى مشروع بناء فلل المالية

ويستهدف المشروع بناء 3 فيلات، مع شراء مساحة من الأرض بواقع 300 متر مربع لكل فيلا، وتكلفة شراء الأرض تتراوح ما بين 4 مليون و 6 مليون ريال.

وتتراوح رسوم التراخيص ما بين 50 ألف و 150 ألف ريال.

وتكلفة التصميم المعماري ما بين 30 ألف و 90 ألف ريال.

وحفر وتسوية الأرض 75 ألف ريال.

والخرسانة المسلحة 750 ألف ريال.

والطوب والبلوك 300 ألف ريال.

والحديد والصلب 500 ألف ريال.

والأخشاب 150 ألف ريال.

والأبواب والشبابيك 120 ألف ريال.

والسباكة والكهرباء 250 ألف ريال.

وأعمال العزل 80 ألف ريال.

وأجور العمال والمقاول 600 ألف ريال.

وهذا يعني أن متوسط تكلفة بناء الفيلا الواحدة حوالي مليون ريال، ومتوسط تكلفة المشروع 3 مليون ريال.

كم ربح مشروع بناء الفلل

وتوقعت دراسة جدوى مشروع بناء فلل في هذه الحالة أن يتم بيع الفيلا الواحدة على العضم بحوالي 2 مليون ريال.

وهذا يعني أن إجمالي الأرباح هو 6 مليون ريال، أي أن نسبة ربحية المشروع هي 100% من إجمالي التكاليف.

ملخص

وفي نهاية المقالة، لقد استعرضنا دراسة جدوى مشروع بناء فلل في السعودية، ووضحنا شروط ومتطلبات بناء الفلل وفق كود البناء السعودي.