دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها

دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها. بعد الاستثمار في الذهب، يأتي الاستثمار العقاري كواحد من أفضل طرق الاستثمار في مصر والعالم.

هذا لأن العقارات من تلك الاستثمارات التي يمكن أن تحافظ على قيمة المدخرات وفي نفس الوقت تعمل على زيادتها على المدى الطويل.

وفي هذه المقالة، سأقدم لك دراسة جدوى أولية لمشروع بناء عمارة وبيعها في مصر، هذا لنتعرف على المتطلبات والتكاليف والأرباح المتوقعة.

مميزات مشروع بناء عمارة وبيعها

وقبل أن نبدأ في استعراض دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها، تعالى نطلعع على مميزات هذا المشروع في مصر، وأول ميزة هي الطلب المتزايد على الوحدات السكنية والإدارية والتجارية.

حيث تشهد مصر ارتفاع كبير في عدد السكان، مما يخلق طلب كبير على هذه الوحدات، خاصة في المناطق الحضرية.

وستجد أن الطلب يزداد على الشقق ذات المساحات الصغيرة والمتوسطة، مما يجعلها خيار استثماري ممتاز جدًا.

هذا ويعد مشروع بناء عمارة وبيعها طريقة جيدة لتنويع المحفظة الاستثمارية، فالاستثمار العقاري يشبه إلى حد كبير الاستثمار في الذهب، حيث يحافظ على قيمة المدخرات ويزودها.

والعمارة تحقق أرباح من عدة اتجاهات، بداية من الجراج ومرورًا بالمحلات في الدور الأرضي والأول، وكذلك الشقق ومن ثم السطح يمكن تأجيره أو بيعه لشركات الاتصالات والإعلانات.

أنواع العمائر في مصر

ويصنف القانون المصري العمائر من حيث الاستخدام إلى نوعين رئيسيين، النوع الأول هو العمائر السكنية، وهي المباني المخصصة للسكن فقط.

ثم هناك العمائر التجارية، وهي المباني المخصصة للنشاط التجاري، والتي تتكون من مكاتب أو محلات أو عيادات أو فروع لعلامات تجارية كبيرة أو بنوك.

اختيار أفضل مكان في دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها

وعند اختيار موقع مشروع بناء عمارة في مصر، هناك عدة عوامل مهمة يجب مراعاتها، أولًا تعد إمكانية الوصول أمر بالغ الأهمية.

فيجب أن يكون الموقع سهلة الوصول إليه من خلال وسائل النقل المختلفة، مثل الطرق والنقل العام أو خطوط الميكروباص أو بالقرب من المواقف.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون البنية التحتية المحيطة به ممتازة وقوية ومتكاملة، بما في ذلك المرافق  مثل الكهرباء والمياه وأنظمة الصرف الصحي.

وهناك اعتبار رئيسي آخر، وهو الطلب في هذه المنطقة، فمن الضروري إجراء أبحاث سوق شاملة لفهم احتياجات الإسكان والتفضيلات والقوة الشرائية للمشترين في هذه المنطقة.

فستوجهك هذه المعلومات إلى اختيار التصميم والتسعير المناسب، وهذا ما يضمن التوافق مع السوق المستهدفة.

كما يجب اختيار منطقة ذات كثافة سكانية عالية، مثل وسط المدينة أو بالقرب من الخدمات الأساسية مثل المدارس والمستشفيات والمراكز التجارية أو الأسواق.

وسيكون عليك اختيار منطقة آمنة لا توجد فيها جرائم أو غير معرضة للكوارث الطبيعية.

ثم تأكد قبل أي شيء أن القانون يسمح ببناء عمارة في المنطقة المستهدفة وافهم الحد الأقصى لعدد الأدوار الممكن.

عدد الأدوار مقابل المساحة

وقد أكدت دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها على ضرورة التأكد من أن مساحة الأرض مناسبة لبناء عمارة، فإذا كان عرض الشارع أقل من 8 أمتار لا يمكن بناء أكثر من 3 أدوار.

وإذا كان عرض الشارع ما بين 8 و 12 متر فإن أقصى عدد للأدوار المسموح بها هو 4 أدوار.

وفي حالة أن العمارة ستطل على شارع بعرض أكبر من 12 متر فيمكنك بناء ما يصل إلى 12 دور.

متطلبات بناء العمائر السكنية

وفي الدراسة الفنية في دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها، ستجد أنه يشترط بجانب قطعة الأرض والتراخيص أن تقوم بتوفير مخططات ورسومات التصميم المعماري.

بما في ذلك مخططات الأدوار والارتفاعات والأقسام ومخططات الموقع.

كما يجب عليك توفير الحسابات والتصميمات الهندسية والإنشائية لأساسات المبنى والأعمدة والجسور والعناصر الإنشائية الأخرى.

وتصميمات الأنظمة الكهربائية والسباكة والصرف الصحي.

هذا بجانب الموافقات والتراخيص، مثل رخصة البناء ورخصة الحفر والبناء وموافقة الدفاع المدني وهيئة المياه والصرف الصحي وشركة الكهرباء ووزارة البيئة.

وكذلك مواد البناء الأساسية، مثل الطوب والأسمنت والحديد والخرسانة والرخام والسيراميك وأدوات السباكة والكهرباء والطلاء.

أيضًا لابد من توفير عمال البناء بمختلف تخصصاتهم، مثل النجارين والحدادين والسباكين والكهربائيين وعمال الدهان والسيراميك.

إليك، شروط بناء عمارة سكنية في مصر.

دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها وخطوات البناء

وبعد أن تقوم بتحديد الموقع المناسب ونوع العمارة والبحث عن قطعة الأرض المناسبة وتوقيع عقد الشراء مع البائع، سيكون عليك الآن الاستعانة بمكتب هندسي متخصص لتصميم العمارة على الأوراق.

هذا مع مراعاة معايير السلامة والجودة في التصميم، واختيار مواد البناء المناسبة.

وفي مرحلة التنفيذ يجب عليك التعاقد مع مقاول ذو سمعة جيدة ولديه ما يكفي من الخبرة لتنفيذ المشروع بالكامل.

هذا مع التأكد من التزام المقاول بالمواعيد والجودة المتفق عليها.

وبالنسبة للمراحل التي تمر بها العمارة أثناء البناء فهي تبدأ بمرحلة حفر الأساسات حسب المخطط الهندسي من المهندس.

ثم صب الأساسات والأعمدة والجدران، وبناء الطوابق والدرج والسقف ثم تركيب النوافذ والأبواب والكهرباء والسباكة.

ثم سيكون عليك اختيار التشطيبات المناسبة للعمارة، هل ستكون شقق اقتصادية أم متوسطة أم فاخرة، مع مراعاة ذوق العملاء المستهدفين في اختيار التشطيبات.

وهناك التشطيبات الخارجية والتشطيبات الداخلية، فاحرص على أن تظهر العمارة من الداخل والخارج بشكل لائق.

طريقة تسويق وبيع الشقق السكنية

أما الدراسة التسويقية في دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها في مصر، فقد نصحت أولًا بالإعلانات المبوبة على المواقع الإلكترونية المختلفة.

مثل أولكس وبروبرتي فايندر، هذا مع صور عالية الجودة للشقق من الداخل والعمارة من الخارج ووصف دقيق للشقق المعروضة وموقعها.

كما تستطيع استخدام مجموعات البيع والشراء للعقارات على مواقع التواصل الاجتماعي، وبالأخص الفيسبوك، أو برامج التواصل مثل المجموعات على تليجرام.

أو تقوم بتعليق لافتة للبيع على الشقق مع معلومات الاتصال، وتوزيع بعض المنشورات على المارة في الأسواق أو على المقاهي.

ولا تنسى إبلاغ العائلة والأصدقاء والأقارب بنية البيع، أو الاستعانة بسمسار عقارات لديه خبرة وتثق فيه.

ويمكنك أيضًا أن تطلب من شركة تسويق عقاري أن تقوم باستلام العمارة بالكامل منك والترويج والبيع مقابل نسبة على كل شقة، ولكنها طريقة مكلفة جدًا.

ويتم بيع الشقق السكنية في مصر إما قبل البناء أو قبل التشطيب أو قبل الفرش أو مفروشة بالكامل، وهذا على حسب رأس المال المتاح لديك.

عوامل نجاح مشروع بناء عمارة سكنية وبيعها

ولضمان نجاح مشروع بناء عمارة سكنية وبيعها، يجب عليك تقييم جدوى المشروع من الناحية المالية والقانونية والتأكد من أنه قابل للتطبيق وواقعي في ضوء الموارد والقيود المتاحة.

هذا ويجب عليك ضمان معايير البناء عالية الجودة، واستخدام مواد متينة، والالتزام بجميع قوانين وأنظمة البناء، ونسب خلط مواد البناء.

ومطلوب منك وضع استراتيجية تسعير تنافسية وجذابة ومبنية على أساس ظروف السوق وتكاليف البناء وشرائح المشترين المستهدفة.

ثم يشترط أن تعتمد على مقاول وعمال معروفين بالسمعة الحسنة وليهم ما يكفي من الخبرة وسابقة الأعمال حتى لا تتعرض لمشكلات لا يمكن حلها.

ويجب عليك متابعة سير العمل بدقة، مع التحكم في التكاليف، والتسويق بنفسك والابتعاد عن شركات التسويق والوسطاء.

حساب التكاليف في دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها

ولحساب تكلفة مشروع بناء عمارة وبيعها في مصر، يجب أولًا تحديد تكلفة الأرض، والمنطقة التي تنطبق عليها مواصفات الموقع السباق ذكرها تجد أن المتر المربع فيها يبدأ من 14 ألف جنيه مصري.

ويصل في الجزء القريب من الطريق والذي يمتاز ببعض المميزات الأخرى مثل الواجهة الطويلة إلى حوالي 20 ألف جنيه مصري.

ولأن المستهدف بناء عمارة مكونة من 10 أدوار تجد أن المساحة يجب أن لا تقل عن 175 متر، وبالتالي تكون تكلفة شراء الأرض ما بين 2450000 و 3500000 جنيه مصري.

ثم تكلفة الرسم المعماري والهندسي والتراخيص وهي تتراوح ما بين 24 ألف و 35 ألف جنيه مصري.

وبعد ذلك تكلفة مواد البناء، وسعر طن الأسمنت وصل إلى 2400 جنيه مصري، وسعر طن الأسمنت الأبيض 3960 جنيه مصري.

أما سعر طن الحديد فقد وصل إلى 56 ألف جنيه مصري، وطن الجبس وصل إلى 1560 جنيه مصري.

وقد وصل سعر الـ 1000 طوبة إلى 2300 جنيه مصري.

ومتوسط سعر المتر المكعب من الخرسانة الجاهزة هو حوالي 1600 جنيه مصري.

أما المتر المربع من الرخام فقد وصل إلى 580 جنيه للمتر الواحد.

ومتر الرمل وصل سعره إلى 130 جنيه مصري.

والظلط وصل إلى 225 جنيه مصري للنقلة الواحدة أو المتر المكعب.

ومصنعية بناء الدور الواحد تتراوح ما بين 5 آلاف و 8 آلاف جنيه مصري.

مما سبق، نستنتج أن متوسط تكلفة بناء عمارة مكونة من 10 أدوار في مصر على مساحة 175 متر تتراوح ما بين 7 مليون و 30 مليون جنيه مصري حسب التشطيبات.

أرباح مشروع بناء عمارة وبيعها

وفي الدارسة الاقتصادية في دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها ستجد أن سعر الشقة في مصر يتراوح ما بين 500 ألف و 3 مليون جنيه مصري.

هذا حسب المنطقة ونوع التشطيب وهل هي بدون تشطيب أم مفروشة وجاهزة للسكن، وكذلك هل هي في مدينة أم قرية.

وفي هذه الحالة ستجد أن أرباح بيع عمارة مكونة من 10 أدوار في كل دور عدد 2 شقة مع استثناء الدور الأرضي لأنه المدخل والمحلات تتراوح ما بين 9 مليون و 54 مليون جنيه مصري.

ملخص

وفي نهاية المقالة، لقد قمنا باستعراض دراسة جدوى مشروع بناء عمارة وبيعها لعمارة مكونة من 10 أدوار في منطقة مناسبة وبمساحة 175 متر.